Осмотр фундамента частного дома перед покупкой

Покупая дом, вы видите фасад, ремонт и планировку, а фундамент — только узкую полоску цоколя. При этом именно фундамент определяет, сколько дом простоит без серьёзных вложений. Свежая штукатурка цоколя может скрывать трещины, новая плитка в подвале — следы подтопления, а заново выставленные двери — перекос всего дома. Продавец о проблемах может и сам знать мало или предпочитает о них молчать.

Осмотр фундамента перед покупкой — это взгляд независимого специалиста до того, как вы подписали договор и передали деньги. «Стройэкспертиза» выезжает на осмотр по Москве и Московской области, в том числе в день просмотра дома по договорённости с продавцом. По результатам вы получаете акт осмотра с фото, замерами и выводами — с ним можно обсуждать цену, требовать ремонта до сделки или спокойно отказаться от покупки.

Почему осмотр нужен именно до сделки

• После покупки претензии предъявлять сложно. Доказать, что продавец скрыл дефекты фундамента, удаётся редко и долго.
• Ремонт фундамента — самый дорогой ремонт. Усиление или замена фундамента под стоящим домом может стоить сопоставимо с частью цены дома.
• Проблемы проявляются сезонно. Летом трещины от пучения могут почти закрыться, а весной раскроются снова.
• Документ даёт аргументы. Акт с фото и замерами — веское основание для торга.

Что смотрит эксперт

1. КонсультацияПо фото и объявлению эксперт бесплатно подскажет, на что обратить внимание.
2. СогласованиеСогласуем время выезда с вами и продавцом.
3. ОсмотрОбходим дом снаружи и внутри, спускаемся в подвал или подполье.
4. ЗамерыИзмеряем трещины, проверяем вертикальность и горизонтальность, фотографируем.
5. Устные выводыЕщё на объекте рассказываем, что увидели и насколько это серьёзно.
6. АктОформляем акт осмотра с фото, замерами и рекомендациями.

Отмостка и цоколь

Отмостка — бетонная или плиточная полоса вокруг дома — отводит воду от фундамента. Если она треснула, просела или отошла от цоколя, вода годами затекает к подошве, размывает и намачивает грунт. Такие признаки часто идут вместе с трещинами в цоколе и сыростью в подвале. Мы проверяем уклон отмостки, щель у цоколя, состояние швов, а на цоколе — трещины, следы свежего ремонта, отслоение облицовки. Свежая заделка трещин — повод присмотреться внимательнее: под ней может скрываться продолжающаяся осадка.

Перекосы дверей и окон

Двери, которые трутся о коробку, окна, которые плохо закрываются, наклонные трещины от углов проёмов — всё это может говорить о неравномерной осадке фундамента. Мы проверяем вертикальность коробок и стен, ширину и направление трещин, сопоставляем их с планом дома. Важно понять, старые ли это следы давно завершившейся осадки или процесс продолжается. По одному осмотру это определить бывает трудно — тогда рекомендуем поставить маяки ЗИ-2.1 или провести обследование осадки и крена.

Подвал и подполье

Подвал и подполье покупатели осматривают редко, а зря: именно там фундамент виден изнутри. Мы смотрим стены фундамента на трещины и протечки, пол — на следы воды, лаги и балки перекрытия — на гниль, проверяем наличие и состояние продухов. Влажность материалов меряем влагомером МГ4Б. Сырое подполье без проветривания означает гниение перекрытия и постоянную влагу у фундамента. Подробнее — продухи в фундаменте и обследование подвала и фундамента.

Водоотвод и участок

Многие проблемы фундамента начинаются с воды. Осматриваем водосточную систему: куда выведены трубы, есть ли лотки и ливнёвка, нет ли застоя воды у стен. Смотрим уклон участка: если участок ниже соседних или дороги, весной вода стекает к дому. Отмечаем близость прудов, канав, признаки высокого уровня грунтовых вод. По этим признакам можно оценить риск подтопления и пучения ещё до вскрытий.

Признаки, которые должны насторожить

Есть признаки, при которых к покупке стоит отнестись особенно внимательно:

• свежая штукатурка или облицовка только на части цоколя;
• новые наличники и откосы при старой отделке остального дома;
• трещины, которые проходят через фундамент, цоколь и стену насквозь;
• запах сырости и плесени в подвале при сухой погоде;
• следы уровня воды на стенах подвала и свежая гидроизоляция изнутри;
• дом стоит ниже соседних участков или дороги.

Каждый из этих признаков сам по себе ещё оставляет шансы на хороший исход, но вместе они — повод для углублённой проверки.

Когда одного осмотра мало

Осмотр отвечает на вопрос «есть ли видимые проблемы». Если он выявил серьёзные признаки — растущие трещины, явную осадку, следы подтопления, дефекты бетона, — перед сделкой стоит провести обследование фундамента частного дома со шурфом и приборами: определить глубину заложения, прочность бетона, грунт под подошвой. А если вы планируете надстройку или мансарду, понадобится расчёт нагрузок на фундамент.

Акт осмотра для сделки

Акт осмотра описывает дом, дату и условия осмотра, все выявленные признаки проблем с фото и замерами, выводы и рекомендации. По акту вы решаете, покупать ли дом, торговаться ли о цене или потребовать от продавца ремонта до сделки. Акт можно показать продавцу и риелтору. Подробнее о составе документа — акт осмотра фундамента.

Примеры из практики

Обезличенные выдержки из наших документов, больше — на странице примеры из практики.

Что вы получите

• устную оценку состояния фундамента прямо на объекте;
• акт осмотра с описанием дома и выявленных дефектов;
• фото каждого дефекта с масштабом;
• замеры трещин и отклонений;
• выводы о рисках и рекомендации: покупать, торговаться, обследовать глубже.

Стоимость и сроки

Стоимость зависит от размера дома, удалённости и вида документа. Стоимость рассчитаем по задаче: после звонка и ссылки на объявление. Консультация бесплатная. Осмотр обычно занимает несколько часов, устные выводы — в тот же день, срок оформления акта уточним по задаче с учётом даты сделки.

Вопросы и ответы